Dentro de una Propiedad Horizontal, existen varios tipos de activos que sirven para dar servicio a sus usuarios o atender las áreas comunes, independientemente si son PH residenciales o PH comerciales.
Algunos de estos activos son (en orden aleatorio):
- Plantas de tratamiento
- Plantas eléctricas
- Sistemas hidroneumáticos de bombeo
- Sistemas de alarma contraincendios
- Sistema húmedo contraincendios
- Azotea del edificio
- Elevadores
- Sistema de iluminación
- Gimnasio
- Cancha multi deportiva
- Estructura de techo de la edificación
- Equipos de aire acondicionados
- Equipos de corta grama
- Sistemas de bombeo, filtro y cloración de piscinas
- Sopladora para jardinería
- Carrito de golf
- Baño turco
- Chiller de enfriamiento
- Equipos de aire acondicionado central
- Equipos de aire acondicionado tipo Split
- Fachada del edificio
- Jardines del edificio
- Calles, veredas y aceras
- Estacionamientos
- Barandas
- Sistema de bombeo para Pozos de agua
- Tanques de reserva de agua
- Salones de eventos
- Estructura y elementos mecánicos de las piscinas
- Estacionamientos bajo techo
- Espacios soterrados
- Oficina de administración
- Infraestructura para sistemas de telecomunicación
- Sistemas de distribución de aguas negras, y potable (tuberías)
Por solo mencionar algunas, sin embargo, en la PH existen muchas otras áreas, y cada PH tiene sus propios elementos característicos los cuales deben tomarse en cuenta al momento de realizar un inventario.
En este artículo hablaremos del paso a paso para establecer un inventario específicamente de equipos dentro de la PH, y poder darle seguimiento:
PASO # 1: ESTABLECER LAS ÁREAS COMUNES E IDENTIFICARLAS CON UN NOMBRE
Se debe establecer las distintas áreas para que cuando se tenga que establecer un plan de mantenimiento se pueda priorizar sobre las áreas con mayor cantidad de equipos, o según su nivel de importancia. Ejemplos de áreas serían:
- Área social de Casa Club
- Área social de Beach Club
- Cuarto eléctrico # 1
- Cuarto de bombas # 1
- Azotea # 2
- Piso 2 de Edificio C
- Área de PTAR (Planta de Tratamiento de Aguas Residuales)
El nombre que se le coloque a cada área dependerá de quién realice el análisis, y no hay una receta de cocina para el nombre. Entre más específico se es por ejemplo: “piso 3 del edificio A”, en vez de “pasillos del edificio A”, permitirá que al momento de encontrar alguna falla se puedan encontrar factores comunes de daños que requieren atención.
PASO # 2: ESTABLECER EL INVENTARIO DE SISTEMAS E IDENTIFICARLOS CON UN NOMBRE
Al igual que las áreas se debe establecer un nombre para cada sistema al cual se quiere inventariar. Algunos de estos nombres fueron mencionados al inicio del artículo, por ejemplo:
- Sistema hidroneumático de bombeo # 1
- Sistema de alarma contra incendios Edificio 300
- Sistema húmedo contraincendios Edificio 200 y 300
- Planta de Tratamiento de aguas residuales
- Sistema de iluminación torre D
- Planta eléctrica # 2
Al igual que en el caso de las áreas el nombre es a criterio de quien realice el análisis. No hay forma correcta o incorrecta de hacerlo, pero es importante ser lo más específico posible, lo cual ayudará a detectar algún tipo de falla.
PASO # 3: ESTABLECER EL INVENTARIO DE EQUIPOS DENTRO DE CADA SISTEMA E IDENTIFICARLO CON UN NOMBRE
Una vez se tenga la lista de sistemas entonces hay que hacer un desglose de los equipos que contienen ese sistema, y se debe ser incluso más específico a nivel técnico. Afortunadamente no se debe ser técnico para lograr este nivel de detalle, existen dos formas de hacerlo:
- Revisando la ficha técnica de cada equipo, la cual usualmente se encuentra pegada y visible para el usuario.
- Preguntándole al proveedor de suministro e instalación o al proveedor de mantenimiento
Cómo ejemplo hagamos el siguiente análisis de un equipo específico:
- Área: Cuarto de Bombas # 3
- Sistema: sistema de bombeo de piscina # 2
- Equipo: Bomba: marca XYZ, modelo ZYX, trifásica, de 2 HP, foto.
El ejercicio se hace con cada equipo dentro del sistema, con la finalidad de tener un detalle específico para que al momento de que se tenga que realizar el plan de mantenimiento preventivo o reemplazar el equipo se cuente con un detalle específico para poder tomar una decisión. Es importante colocarle la fecha al momento de la foto para tener un histórico del estado del equipo.
Se recomienda que se establezca también “fecha aproximada de suministro” con la finalidad de tener un detalle del tiempo que lleva el equipo en funcionamiento, y determinar si ha cumplido o no su período de vida útil según el fabricante.
También se puede realizar el mismo análisis para los equipos que son móviles y pertenecen a un departamento específico que le da servicio al PH. Como lo es una corta grama:
- Área: deposito # 2
- Departamento: jardinería
- Equipo: corta grama: marca X, modelo Y, longitud 1.47m, potencia 0.65KW, peso 4.2kg
Por medio de estos 3 sencillos pasos, se puede realizar una sola vez un levantamiento de equipos dentro de la PH con la finalidad de tener el detalle específico de cada uno y tener información fiable y en tiempo real que ayude a tomar decisiones al administrador y a la Junta Directiva. Es importante entender que este cuadro debe actualizarse de forma continua, y debe formar parte de un plan de mantenimiento de la PH.
Si desea obtener más información sobre como realizar un levantamiento de activos para su PH, por favor comuníquese con nosotros en (https://panaprofit1.com/), estaremos muy contentos de apoyarle con esta etapa tan importante para el manejo de su PH.
Toma estas recomendaciones y estarás mucho más tranquilo en tu PH al momento de realizar un levantamiento de un inventario de equipos, te deseo suerte, ¡y espéranos en nuestro próximo BLOG!
¡CREAMOS COMUNIDADES FELICES!
Escrito por: Ing. Emmanuel Camarena (Gerente General de Panamá Profit, S.A. – Empresa de Administración de PH en Ciudad de Panamá, Panamá Oeste y el área Playas).
